引子-省部级高官自爆买不起房

2009年12月，在参加央视《面对面》节目时，作为副部级官员贺铿批评政府炒地，自曝靠工资自己也买不起房子。实录如下：记者：我冒昧地问一句，您是副部级官员，以您的工资能买得起房吗？

贺铿：买不起。我说你买一套也挺难的。

记者：我反正买不起。

贺铿：你这样的收入，名主持人，我这样的干部级别都不能为自己买一套像样的住房，那更多的人就没有办法买了。

记者：所有人都很关心现在的房价正常吗？

贺铿：房地产现在的问题。一个是有泡沫，第二个是在炒房，而不是真正有人买得起房子，不是使居者有其屋。

记者：您的观点很鲜明？

贺铿：我的观点一直是非常鲜明的，房地产部分城市有泡沫，原因是两个，一个是政府炒地，另外一个是社会资金炒房。

记者：政府炒地？

贺铿：我们的地王是怎么出现的？为什么会形成？地都是国有的，都是政府管的，这不是政府炒地是什么？

记者：地方政府说我是按土地挂牌拍卖的制度卖，有人愿意出高价就卖了，这怎么叫炒。

贺铿：我说把你的土地转让金由中央收了，你看地方政府的领导怎么说话。

记者：地方政府觉得我就靠这点土地出让金了。

贺铿：你能靠吗？土地不是国有的么，是你地方的吗。

记者：现在分税制，大部分钱交给中央政府了，我发展城市其他的资金从哪儿来？从土地出让金来，这是现实。

贺铿：从你的财政用钱来讲，你就不从国家经济的安全性来想。既然土地是国有，中央财政收回来应该是合理合法。然后中央拿了这个钱，该转移给你的转移给你，该转移到更需要钱的地方，我转移到更需要钱的地方。

记者：同样是一个盘子里的钱为什么要按您建议的这种方式再流一遍呢？

贺铿：那我为什么让你把这个地价越炒越高，使房地产形成泡沫呢。北京有一位学者算了前不久出现的地王，在那儿盖房子的话土地的价格使得能盖起来的房子已经超过两万一平方米。

贺铿——3000元已适度超前

贺铿委员认为，3000元的扣减标准依据比较科学，以城镇就业者人均负担消费支出额作基本参考，与多数国家一致。有的人说提到5000元，甚至10000元，没有科学依据。

地方财政与卖地收入难舍难分

土地出让金是地方政府预算外收入的主要来源，一般通过招投标的形式挂牌出让，开发商通过竞拍的形式价格高者得，房地产行业好的那几年，几十家房地产企业挣一块地，频频超越底价，溢价率非常之高，地方政府也非常之喜欢，本来一亩地1000万，结果卖到2000万甚至3000万一亩。给农民的补偿款往往就是10万一亩。

地方政府结果就很多非税收入，可以修建地铁，医院，市政道路，公园，体育馆等等公共建筑，城市的建设真是日新月异，一条路修了之后，不满意挖了又重修，政府浪费了大量的土地财政收入，就跟杭州修地铁一样，狂飙式发展，感觉一夜之间就修了500公里的地铁一样，西安虽然地铁起步早，但是现在通车里程也才311公里，远远落后于成都，武汉，杭州等兄弟城市，地铁修到哪里，房价就涨到哪里，所以地方非常热衷修建地铁，以抬高地价，任何东西不管价格几何都会到达顶峰，然后回落。不管是王朝的兴衰，唐的开元盛世，汉的汉武时期，然后逐步衰落。中央也意识这个问题，给房地产划了三道红线，土地出让金从21年历史高位，到23年大幅腰斩，因为房地产行业已经绑架了我国的经济，一旦崩盘会造成系统性金融风险，

国有土地是70年的使用权，相当于70年的地租，有的地产商拿了地，也不开发，就拿这块地继续抵押贷款。后来买房的群众买了房，结果开发商的房子烂尾了，原来的2012年-2016的时候，只要开发商拿了地，总包一进场，土方公司把基坑挖好了，开发商就把期房就卖完了，那个时候进入房地产公司就跟捡钱差不多了，大家都赚的盆满钵满。

根据财政部数据显示，2021年地方政府土地出让收入达到约8.7万亿元历史高位后，2022年降至约6.7万亿元（同比下降23.3%），2023年进一步降至约5.8万亿元（同比下降13.2%）。2024年一季度的卖地收入也不乐观，所以地方财政陷入困境，很多基础设施出现停建和缓建，政府也再减少开支，以缓解地方上财政危机，据有关新闻报道，贵州省某地三年欠了1800亿，好多项目都出现烂尾，现在好多城投公司都出现了经济危机，今年的好多项目都处于缓建的情况。

人口的增长放缓与房地产行业发展息息相关

根据国家统计局数据显示，2023年年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人，其中城镇常住人口93267万人。全年出生人口902万人，出生率为6.39‰；死亡人口1110万人，死亡率为7.87‰；自然增长率为-1.48‰。

人口数量从2016年全面放开二胎，人口到达顶峰到23年人口仅增加902万，人口数量的断崖式减少，也让民众对房子未来继续升值不有幻想，二手房相较去年跌了10%-30%，有价无市，从16年人口增长高峰，到去年的人口增长直接少了800万人口，让印度一跃成为世界第一的人口大国，我国屈居第二，人口的减少带了很多负面作用，包括大批的幼儿园倒闭，房地产行业带动了几千万人的就业，还没有哪个行业与人民群众的生活如此息息相关。

救市与长期展望

前不久央行连发几道重磅救市的措施，放开限购，降低首府至15%，公积金利率史前最低，给脆弱的房市注入了一计强心针，房地行业是关系千家万户的大事，房子如果下降超过30%，一般的普通的居民就会损失30-50万，要使房地产价格保持平稳，才不会使居民的利益受损，长期来看，房子是过剩的，政府现在应该鼓励生育，补贴二孩，三孩家庭，如果房市还不见好转，估计商贷利息还有进一步的下降空间，最根本的就是增加普通人收入，只有收入增加了，房价才能保持平稳健康的发展。